Bürger-Initiative Silber-See - BISS

Herrn

Ihr Ansprechpartner:

Muster Mustermann
Gemeinderatsmitglied
Scharraublickstr. 1
67240 Bobenheim-Roxheim

Ottmar Wandel
Richard-Wagner-Str. 45
67240 Bobenheim-Roxheim
Tel: 0 62 39 / 75 25
Mail: ottmar.wandel@freenet.de

9. November 2003

Planungen der Firma Willersinn zum Hotelbau auf der Halbinsel Scharrau am Silbersee

Rechtliche Rahmenbedingungen und Voraussetzung der Planungen


Sehr geehrter Herr Mustermann,

im Anschluss an unser Schreiben an Sie vom 26. September 2003 und der Vorstellung der Ergebnisse des Moderationsverfahrens durch den Raumordnungsverband (ROV) in der Jahnhalle am Dienstag, den 30.09.2003, erlauben wir uns, Sie in einem weiteren Schreiben vollständig über die rechtlichen Rahmenbedingungen und Voraussetzungen eines Hotelbauvorhabens der Fa. Willersinn am Silbersee, Halbinsel Scharrau, zu informieren.

Im Zuge der oben genannten Veranstaltung des ROV hat Herr Specht vom ROV ansatzweise rechtliche Rahmenbedingungen genannt. Seine diesbezüglichen Ausführungen waren jedoch bedauerlicherweise weder vollständig, noch in allen Punkten inhaltlich richtig. Die darauf hin erfolgten Wortmeldungen und Wortbeiträge, so unter anderem auch von Herrn Dr. Grau, haben gezeigt, dass hier in der Tat noch Informationsbedarf besteht.

1.     Einleitung

Die BISS ist sich der Tatsache bewusst, dass die Frage des Hotelbaus auf der Halbinsel Scharrau, ob dieser nunmehr bejaht oder verneint wird, zuallererst eine politische Entscheidung der Gemeinde Bobenheim-Roxheim darstellt. Diese politische Entscheidung ist letztendlich und letztverantwortlich durch den gewählten Gemeinderat der Gemeinde Bobenheim-Roxheim zu treffen. In gebührendem Respekt vor der von Ihnen zu treffenden Entscheidung wünschen wir uns nicht nur eine vollständige und zutreffende Information der Bürgerschaft, sondern eine ebenso vollständige und zutreffende Information unserer gewählten Vertreter im Gemeinderat, damit ihnen sämtliche Entscheidungsgrundlagen vorliegen.

Die nachstehenden Informationen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen der zu treffenden Entscheidung sind auch durch zwei Schreiben der Kreisverwaltung Ludwigshafen, Untere Baubehörde, Dr. Büssemaker, gegenüber der BISS ausdrücklich bestätigt worden.

2.     Die rechtlichen Rahmenbedingungen Ihrer zu treffenden Entscheidung

In der öffentlichen Darstellung und Diskussion der Problematik, so auch in der vom Raumordnungsverband geführten Veranstaltung am 30.09.2003 ist immer wieder die Rede davon, dass die Firma Willersinn sich auf bestehende Baurechte berufen könne. Diese Baurechte seien aus der vorhandenen Bebauung, Nutzung und der vorhandenen Bausubstanz auf der Halbinsel Scharrau abzuleiten. Unter anderem fallen hier die Stichworte Umnutzung oder Bestandsschutz.

Jedoch entspricht dies eindeutig nicht den Tatsachen und nicht der geltenden Rechtslage nach den bauplanungsrechtlichen Bestimmungen des Baugesetzbuches (nachfolgend BauGB), so dass eine entsprechende Klarstellung angezeigt ist.

a)     Herrn Specht ist in seinen Ausführungen vom 30.09.2003 darin zuzustimmen, dass es sich bei der Halbinsel Scharrau aus bauplanungsrechtlicher Sicht um ein Gebiet des so genannten nicht beplanten Außenbereiches handelt. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben, insbesondere des von der Firma Willersinn in Aussicht genommenen Hotelbaus, im nicht beplanten Außenbereich ergibt sich aus der eindeutigen Regelung in § 35 BauGB.                         

Der Gesetzgeber hat dort typische, so genannte Außenbereichsvorhaben, festgeschrieben. Der Katalog ist abschließend, d. h. nicht nach Belieben erweiterbar.                           

In § 35 BauGB wird in so genannte privilegierte Vorhaben (§ 35 Absatz 1) und in so genannte nicht-privilegierte Vorhaben (§ 35 Absatz 2) unterschieden.            

Maßgeblich ist nunmehr, dass ein Hotelbauvorhaben in der von der Firma Willersinn in Aussicht genommenen Größenordnung im nicht beplanten Außenbereich nach § 35 BauGB weder als privilegiertes, noch als nicht-privilegiertes Bauvorhaben bauplanungsrechtlich zulässig ist. Ein solches Bauvorhaben ist daher nach der eindeutigen Rechtslage im nicht beplanten Außenbereich nach § 35 BauGB nicht genehmigungsfähig.    

Dies bedeutet zugleich, dass die Firma Willersinn ein solches Bauvorhaben auch nicht auf dem Klagewege erzwingen kann, wie teilweise befürchtet wird. Die Firma Willersinn hält für ein Hotel der in Aussicht genommenen Größenordnung für den nicht beplanten Außenbereich keinerlei einklagbaren Baurechte inne.   

Dies mag Ihnen ein kleines Beispiel aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes verdeutlichen:
Das Bundesverwaltungsgericht hatte über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Altenwohnheimes im Außenbereich zu entscheiden. Hierzu sollten funktionslos gewordene Scheunen eines landwirtschaftlichen Betriebes abgerissen werden und an dessen Stelle das Altersheim errichtet werden.   
Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass ein Altenheim im Außenbereich nach § 35 BauGB unzulässig ist und nicht genehmigt werden darf. Zugleich hat das Bundesverwaltungsgericht in diesem Urteil mit entschieden, dass auch die Nutzungsänderung hier nicht zu einer Genehmigung führen kann.

Aus der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes können auch weitere Beispiele benannt werden.

b)      An dieser rechtlichen Situation ändert auch die Tatsache, dass auf der Halbinsel Scharrau bereits Bausubstanz existiert, nichts. Dies gilt insbesondere anknüpfend an die vorstehend zitierte Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes.                   

Die Firma Willersinn kann sich in Bezug zu einem Hotelneubau nicht auf einen irgendwie gearteten Bestandsschutz wegen der vorhandenen Bebauung oder der noch vorzufindenden verfallenen Bausubstanz berufen.                  

Allein bestandsgeschützt ist das privat von der Firma Willersinn genutzte Herrenhaus. Dieser Bestandsschutz wird durch den Denkmalschutz, resultierend aus dem Landesgesetz zum Schutz und zur Pflege der Kulturdenkmäler (Denkmalschutz- und Pflegegesetz) verstärkt.

In abgeschwächtem Ausmaße unterliegt auch das zur Zeit zu Wohnzwecken genutzte Wohnhaus in Bezug auf seinen Wohnzweck einem Bestandsschutz.       

Weitergehender Bestandsschutz existiert auf der Scharrau nicht. Insbesondere nicht bezüglich der verfallenen ehemaligen landwirtschaftlichen Lagerhallen. Diese sind seit Jahrzehnten jeglicher Nutzung entzogen, so dass auch das Argument der Umnutzung hier nicht weiterführt.

Die vorstehende Rechtsauffassung wird auch seitens der Kreisverwaltung Ludwigshafen, Untere Baubehörde, nicht nur geteilt sondern bekräftigt.                       

Auch der Gesetzestext des BauGB schreibt für nicht privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 2 in § 35 Abs. 4, Ziffer 1 c BauGB neben anderen Voraussetzungen fest, dass die Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht länger als 7 Jahre zurückliegen darf, um eine Nutzungsänderung vorhandener Bebauung in außenbereichsverträglichem Maße zu realisieren. Hierunter kann jedoch ein Hotelneubauvorhaben der in Aussicht genommenen Größenordnung nicht subsumiert werden.    

Sämtliche Voraussetzungen des § 35 BauGB, unabhängig davon, welcher Variante man dieses Bauvorhaben zuordnen will, liegen für den nicht beplanten Außenbereich somit nicht vor. Insgesamt ist ein solches Bauvorhaben im Außenbereich folglich planungsrechtlich weder zulässig und im Rahmen des so genannten Baugenehmigungsverfahrens bauordnungsrechtlich nicht genehmigungsfähig und daher auch seitens der Firma Willersinn nicht einklagbar.

Diese Rechtslage wird Ihnen Herr Dr. Büssemaker, Leiter der Bauabteilung der Kreisverwaltung Ludwigshafen, als genehmigende Behörde auch so bestätigen. Der BISS gegenüber ist dies in zwei Schreiben seitens der Kreisverwaltung Ludwigshafen geschehen.

c)      Aus den vorgenannten Gründen kann ein Antrag der Firma Willersinn auf Erteilung einer Baugenehmigung für einen Hotelneubau auf der Halbinsel Scharrau von der Kreisverwaltung nur genehmigt werden, wenn zuvor eine Aufstellung und der Beschluss über einen so genannten qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 BauGB als "Vorleistung" der Gemeinde Bobenheim-Roxheim erfolgt ist.          

Um es zu verdeutlichen:       
Mit dem Erlass eines solchen qualifizierten Bebauungsplanes wird der Firma Willersinn durch die Gemeinde Bobenheim-Roxheim erst das notwendige Baurecht für den Hotelbau auf der Scharrau eingeräumt.          

Mit dem qualifizierten Bebauungsplan wird der Hotelbau, nach Maßgabe dieses Bebauungsplanes planungsrechtlich zulässig mit der unmittelbaren Rechtsfolge, dass der Firma Willersinn mit dieser Entscheidung des Gemeinderates Bobenheim-Roxheim nicht nur formal ein bisher nicht existierendes Baurecht geschaffen wird; vielmehr wird hierdurch der Firma Willersinn auch ein vor den Verwaltungsgerichten einklagbares Recht auf Genehmigung eines solchen Bauvorhabens geschaffen.

Es gilt anzumerken, dass derzeit weder die Firma Willersinn, noch ein sonstiger Dritter, einen einklagbaren Anspruch auf Erstellung eines Bebauungsplanes hat. Auch besteht keinerlei Erforderlichkeit aus Sicht der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung auf der Halbinsel Scharrau, die dort die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes erforderlich macht.

Nach Aufstellung des qualifizierten Bebauungsplanes kann sodann die Firma Willersinn einen Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung bei der Baugenehmigungsbehörde einreichen, der nach der Maßgabe des Bebauungsplanes beschieden werden muss. Für den Fall, dass sodann die Erteilung der Baugenehmigung versagt werden würde, steht der Firma Willersinn der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten offen.       

Diesen rechtlichen Hintergrund aufzuhellen, ist der Sinn dieses Schreibens.

3.      Abschließend einige Fragen und Anmerkungen der BISS

Rechtfertigen allein die ökonomischen Interessen der Firma Willersinn ein Ja des Gemeinderats zu einem Hotelneubau?

Oder soll die Entscheidung beeinflusst werden durch eine fragwürdige Vereinbarung der Gemeinde mit der Firma Willersinn (Nach Aussage des Fraktionsvorsitzenden der SPD stehe man bei der Firma Willersinn in Bezug auf den Hotelbau im Wort.)?

Bis zum heutigen Tage bleibt dagegen die Frage nach den positiven Auswirkungen eines Hotelbaus für die Gemeinde Bobenheim-Roxheim ungeklärt!

Entstehen durch ein Ja des Gemeinderats zu einem Hotelneubau auf der Halbinsel Scharrau nicht sogar erhebliche finanzielle Risiken für die Gemeinde? Wer trägt die Kosten für einen Regress der Firma Willersinn im Falle eines gerichtlich erwirkten Baustopps, wenn sich im Nachhinein, z. B. aufgrund einer Klage heraus stellt, dass die Gemeinde bei der Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für einen Hotelneubau in einem Vogelschutzgebiet gegen Europäisches Vogelschutzrecht verstoßen hat?

Sie, verehrtes Ratsmitglied, werden bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen müssen, dass es keinerlei rechtliche Verpflichtung der Gemeinde Bobenheim-Roxheim, insbesondere nicht aus bauplanungsrechtlicher Sicht gibt, die die Gemeinde zur Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes verpflichtet!

Bei Ihrer Ihrem freien Gewissen unterliegenden Entscheidung ist jedoch zu berücksichtigen, dass mit der Aufstellung und Verabschiedung des Bebauungsplanes die Firma Willersinn einklagbare Ansprüche erwirbt um das Hotel zu realisieren, die bisher nicht bestehen, wenn die Scharrau so bleibt wie sie ist, nämlich ein nicht beplanter Außenbereich, in dem nach § 35 BauGB ein Hotelbau der in Aussicht genommenen Größenordnung weder bauplanungsrechtlich zulässig noch bauordnungsrechtlich genehmigungsfähig ist.

Auch geht die BISS davon aus, dass in Ihren Erwägungen letztendlich die Frage maßgeblichen Anteil an Ihrer Entscheidung finden wird, welche Vorteile ein solches Bauvorhaben der Gemeinde Bobenheim-Roxheim selbst bringen wird oder ob nicht doch die Nachteile für unseren Ort und die Region überwiegen.

Der BISS verschließt sich der Sinn, Verbesserungen am Silbersee in Bezug auf die Naherholungsnutzung und den notwendigen Naturschutz mit der Frage eines Hotelneubaus zu verbinden. Denn erst durch den Hotelneubau auf der Halbinsel Scharrau wird am Silbersee eine neue, bisher dort noch nicht da gewesene Nutzung etabliert, die den Nutzungsdruck auf den See verschärfen wird, der in der Form durch die bereits seit Jahrzehnten ausgeübten Nutzungen nicht vorhanden war und ist.

Erst hierdurch werden neue Probleme am See geschaffen, die man nun zu Lasten der etablierten Nutzungen glaubt lösen zu müssen. Und auch der von CDU, SPD, BISS und FH-Nürtingen vorgeschlagene zusätzliche Badestrand im südlichen Anschluss an das jetzige Trockensandwerk wird von der Firma Willersinn aufgrund der Nähe zu dem geplanten Hotel abgelehnt.

Auch diese Tatsachen bitten wir Sie in Ihre Entscheidungsfindung zu berücksichtigen.

Wenn Sie ergänzende Informationen wünschen, so stellen wir Ihnen gern

·         den entsprechenden Gesetzestext des BauGB auf den im Schreiben Bezug genommen wird und

·         die beiden Schreiben der Kreisverwaltung Ludwigshafen, Untere Baubehörde, Herr Dr. Büssemaker als Antworten auf Anfragen der BISS

zur Verfügung.


Sie als gewähltes Gemeinderatsmitglied haben zwei Möglichkeiten:

·         Wenn Sie kein Hotel auf der Halbinsel Scharrau wollen, so sollten Sie einem qualifizierten Bebauungsplan für die Halbinsel Scharrau nicht zustimmen. Ohne Bebauungsplan kann dort kein Hotel – auch nicht auf dem Klageweg – realisiert werden.

·         Stimmen Sie einem qualifizierten Bebauungsplan zu, eröffnen Sie der Firma Willersinn den Weg zum Hotel, notfalls auch auf dem Klageweg.

Für Ihre Mühe, den langen und sicherlich nicht leicht verständlichen Text gelesen zu haben, bedanken wir uns im Interesse unserer Mitbürger und unseres Naherholungs- und Vogelschutzgebiets Silbersee.

Mit freundlichen Grüßen

gez.  Andreas Pacyna           gez. Ottmar Wandel              gez. Michael Demessier

Verteiler: Bürgermeister, Beigeordnete, Gemeinderatsmitglieder